L’obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, postula la preventiva approvazione assembleare

La vicenda

La società proprietaria dei locali compresi in un condominio aveva chiesto la restituzione della somma di Euro 86.460,00, versata a titolo di contributo inerente ai lavori di manutenzione straordinaria del passaggio pedonale esterno di accesso ai portoni, deducendo che l’assemblea condominiale non avesse approvato l’intervento, ma solo dato mandato a una Commissione Tecnica di valutare e approvare le opere, indicando in 150.000,00 euro più IVA l’importo massimo e prescrivendo criteri sulla scelta dell’impresa appaltatrice.

La domanda di restituzione, accolta dal Tribunale, veniva respinta dalla Corte d’Appello.

Contro tale decisione, la società ha proposto ricorso per cassazione, lamentando la violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., in quanto i lavori di manutenzione straordinaria non potevano dirsi autorizzati dall’assemblea dei condomini.

Il giudizio di legittimità

Ebbene la Corte di Cassazione (Seconda Sezione Civile, sentenza n. 25839/2019) ha accolto le doglianze prospettate chiarendo che occorre l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 4, per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale.

In difetto di preventiva approvazione assembleare (e al di fuori del caso dell’urgenza di cui allo stesso n. 4 dell’art. 1135 c.c.), non sussiste il diritto dell’amministratore del condomino di pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condomini.

La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve, peraltro, determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono anche ammesse successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. Mentre l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato (Cass., Sez. 2, 20/04/2001, n. 5889).

Criteri di interpretazione delle delibere assembleari

La questione sottoposta al vaglio della Suprema Corte ha posto un ulteriore problema: come interpretare le delibere assembleari?

I giudici Ermellini hanno stabilito che le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 c.c. e segg., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e adoperando quindi, soltanto nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi (sussidiari) indicati dalla legge (Cass. Sez. 2, 28/02/2006, n. 4501).

In tal senso, la delibera adottata dall’assemblea condominiale si limitava a “deliberare il lavoro totale, previo studio e capitolato d’appalto da predisporre” da parte di un geometra incaricato, con “mandato alla Commissione Tecnica di valutare e approvare la lavorazione… per un importo massimo di Euro 150.000 più i.v.a.”, ed aggiungeva: “la cifra è semplicemente indicata come tetto massimo insuperabile per l’attività autonoma della commissione tecnica. Permane l’obiettivo della scelta dell’Impresa più conveniente nel rapporto qualità-prezzo”.

Ebbene, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte d’Appello di Genova, tale delibera non poteva certo intendersi come definitiva autorizzazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, delle riparazioni straordinarie del passaggio pedonale di accesso ai portoni dell’edificio condominiale, in quanto essa non determinava ancora l’oggetto del contratto di appalto, non individuava l’impresa prescelta né le opere da compiersi né il prezzo dei lavori, limitandosi semplicemente a delegare alla commissione scelte di mera gestione tecnico – economiche relative alle opere di manutenzione dello stabile condominiale.

I lavori condominiali di manutenzione straordinaria

In materia di spese attinenti ai lavori condominiali di manutenzione straordinaria o che consistano in un’innovazione, la giurisprudenza di legittimità è ormai ferma nel ritenere che la deliberazione dell’assemblea, chiamata a determinare quantità, qualità e costi dell’intervento, assuma valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo a ciascun condomino.

In altre parole, l’obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle spese straordinarie necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni, postula la preventiva approvazione assembleare, la quale a sua volta suppone essenzialmente, come già detto, la determinazione completa dell’oggetto delle opere, non avendo rilievo ai fini dell’insorgenza del debito, e quindi dell’esigibilità del credito vantato dalla gestione condominiale, l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria.

Per questi motivi, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, rinviando gli atti alla Corte d’Appello per l’ulteriore corso.

La redazione giuridica

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