La proprietaria di un immobile sito all’interno di un condominio aveva chiesto il riconoscimento del suo diritto a beneficiare, in condizioni di parità con gli altri condomini, di un posto auto condominiale
A sostegno della domanda l’attrice aveva rilevato che il proprio appartamento era frutto del frazionamento di un immobile in due distinte unità abitative e che all’interno del condominio mancasse un posto auto; ve ne erano infatti soltanto 9, in luogo delle 10 unità immobiliari presenti nello stabile, tanto che era stata necessaria la fruizione alternativa con turnazione mensile dei condomini per il godimento della parte comune. Tale soluzione era stata già prevista dall’art. 26 del Regolamento di Condominio il quale prevedeva espressamente che: “qualora il numero dei posti macchina non sia sufficiente rispetto al numero dei condomini verranno segnati e numerati a terra tanti posti macchina per quanto consentito, tenuto conto degli spazi di manovra, dal cortile o locale adibito a parcheggio. Allo scopo di evitare discriminazioni i posti macchina, così ricavati, saranno dati in uso ai singoli condomini che di comune accordo mensilmente, effettueranno uno spostamento nel senso della numerazione in modo tale che ciascun condomino possa, nel tempo, usufruire dell’eventuale migliore posizione”.
Azione ed eccezioni
L’attrice rivendicava pertanto, il proprio diritto ad essere inserita nella turnazione in adempimento del principio posto all’art. 1102 c.c. nella parte in cui riconosce a ciascun partecipante al condominio la possibilità di servirsi e godere della cosa comune con un uso che sia pari per tutti.
Costituitosi in giudizio, il condominio aveva rilevato che il frazionamento della originaria unità abitativa, realizzato senza il consenso dell’assemblea e non oggetto di revisione delle tabelle millesimali, costituiva fatto successivo e nuovo non opponibile al condominio stesso ed agli altri condomini e ciò in quanto l’art 1102 cod civ dovrebbe essere interpretato nel senso che il condomino ha diritto di occupare qualitativamente e quantitativamente la cosa comune al pari degli altri, quando la sua partecipazione al condominio abbia avuto origine nel momento della costituzione del condominio e non anche quando il suo ingresso sia successivo con la pretesa di aumentare il numero dei partecipanti alla comunione.
La pronuncia del Tribunale di Roma
Innanzitutto, il Tribunale capitolino (Quinta Sezione, sentenza n. 23958/2019) ha osservato che nel caso di specie, il frazionamento non era vietato dal regolamento condominiale. Invero, poiché il divieto di frazionamento rappresenta una limitazione del diritto alla proprietà, deve necessariamente essere espresso e che il regolamento del condominio edilizio, solamente qualora rivesta natura c.d. contrattuale, ossia sia stato redatto dall’originario unico proprietario dell’edificio, sia stato fatto oggetto di trascrizione nei pubblici registri immobiliari e sia stato richiamato nei singoli atti di alienazione delle unità immobiliari, ovvero sia stato adottato con deliberazione assunta all’unanimità dei consensi dei componenti la collettività condominiale o, infine, sia effetto di accordo negoziale intervenuto tra tutti i condomini, in ragione di tali modalità formative, può validamente imporre limiti alle facoltà d’impiego ordinariamente spettanti al singolo condomino sui beni comuni o prevedere limiti alle forme d’utilizzo degli immobili oggetto di proprietà solitaria dovendosi escludere, in difetto del rispetto di tali condizioni, la validità e cogenza di eventuali restrizioni all’esercizio del diritto dominicale, di condominio ovvero individuale, aventi titolo in un testo regolamentare.
Tanto premesso il Tribunale di Roma ha altresì evidenziato che l’uso del posto auto era stato assegnato ai singoli condomini come concessione di natura personale – e non reale – senza alcuna implicazione riguardo alla quota millesimale di partecipazione sulle cose comuni.
Diverso sarebbe stato se l’autorimessa comune fosse stata divisa tra tutti i condomini in via definitiva con l’attribuzione del posto auto come proprietà individuale.
L’attribuzione di un tale diritto avrebbe dovuto, tra l’altro, anche essere sottoscritta da tutti i condomini per il perfezionamento sotto il profilo formale, stante, com’ è noto, l’obbligo della forma scritta per tutti i trasferimenti.
Ne deriva che, in assenza di alcuna limitazione legale o convenzionale che vieti o limiti il frazionamento e quindi la proliferazione delle unità immobiliari, devono essere riconosciuti ai proprietari dei nuovi appartamenti, i quali concorrono anch’essi pro-quota negli oneri afferenti alle parti comuni, gli stessi diritti di cui godevano in precedenza tutti gli altri.
La decisione
Insomma, proprio in ragione della mutata situazione di fatto, doveva riconoscersi il diritto anche alla attrice all’uso del posto auto e ciò proprio alla luce del principio che si richiama alla parità di tutti i condomini nell’uso della cosa comune sancito dall’art. 1102 c.c, – nel caso di specie nell’uso dello spazio comune, attraverso la suddivisione in più posti auto in modo turnario nel caso in cui il numero dei posti auto complessivo sia insufficiente a fronteggiare tutte le richieste – dovendo al riguardo essere considerato che l’art. 1102 c.c., stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Tale uso era specificamente disciplinato dall’articolo 26 del regolamento condominiale che, con specifico riguardo all’ipotesi in cui i posti auto siano inferiori rispetto al numero dei condomini, prevede espressamente la turnazione nel loro utilizzo.
L’azione è stata perciò accolta con conseguente accertamento del diritto della ricorrente ad utilizzare l’autorimessa comune posta nel condominio, in misura uguale, qualitativamente e quantitativamente, agli altri condomini.
La redazione giuridica
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