Ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, l’art.1755 cod.civ. non richiede l’intervento del professionista in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, ma è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti
Il diritto del mediatore alla provvigione
Un mediatore immobiliare aveva citato in giudizio la società dalla quale aveva ricevuto l’incarico di mediazione esclusiva finalizzata a procurare acquirenti per tutte le unità immobiliari facenti parte di uno stabile in corso di ristrutturazione, al fine di ottenere il pagamento della provvigione.
Il ricorrente aveva riferito di aver svolto, ai sensi degli artt. 1754 ss. c.c., attività di intermediazione, non solo mettendo in contatto le parti, bensì anche facendo sottoscrivere una proposta di acquisto al promittente acquirente e di averla successivamente sottoposta al venditore. A sua detta, dunque, l’elemento centrale e caratterizzante della mediazione, e cioè la “messa in relazione” delle parti, era avvenuta, proprio grazie alla sua opera, in modo completo ed esaustivo e non limitata ad una semplice segnalazione dell’affare.
La sua posizione era rafforzata, ancor più, dalla previsione contrattuale di cui all’art. 5, lett. c) dell’incarico, laddove la società incaricante si impegnava a corrispondere un compenso pari al 2% oltre IVA sulla cifra realizzata, anche nel caso in cui la stessa società avesse effettuato, dopo la scadenza dell’incarico, vendite a persone, enti o società in precedenza segnalati o che avessero visitato l’immobile durante il periodo dell’incarico.
Le richieste del mediatore
Il meditatore aveva pertanto, chiesto la condanna della convenuta al pagamento della somma di 8.300,00 euro oltre IVA, pari al 2% del prezzo proposto dall’acquirente di 415.000,00 euro; o in subordine, al pagamento della somma di 6.867,20 euro, oltre IVA, pari al 2% della somma di 343.360,00 euro indicata quale prezzo della compravendita.
Costituitasi in giudizio, la società convenuta aveva eccepito che il diritto alla provvigione contrattualmente previsto discendeva unicamente dall’ipotesi di vendita diretta a soggetti segnalati da parte dell’attore; mentre, nel caso di specie, la mediazione si era conclusa con l’intervento di altro mediatore immobiliare, dopo la scadenza dell’incarico conferito al primo e a condizioni diverse (non solo nel prezzo) da quelle da quest’ultimo prospettate.
Ebbene, il processo celebratosi dinanzi al Tribunale di Brescia (Seconda Sezione, sentenza n. 184/2020) si è concluso con l’accoglimento della domanda di parte attorea perché fondata nel merito. Nella specie, il giudice lombardo ha ritenuto raggiunta la prova dei presupposti per l’affermazione del diritto al compenso del mediatore, stabiliti dall’art. 1755 c.c.
La giurisprudenza di legittimità
La giurisprudenza ha, infatti, da tempo delineato i confini dell’attività del mediatore meritevole di remunerazione, affermando che è sufficiente che la conclusione dell’affare sia ricollegabile all’attività del mediatore, senza che sia necessario che tutte le fasi prodromiche alla definizione dell’accordo siano causalmente e strettamente connesse a detta attività.
S’è detto, in particolare, che “ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, l’art.1755 cod.civ. non richiede l’intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, ma è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la sola attività consistente nel ritrovamento o nell’indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti” (Cass. 392/1997).
Inoltre, è stato affermato che “il diritto del mediatore alla provvigione non postula l’esistenza di uno specifico incarico nè può essere escluso per il fatto che il ruolo di mediatore concretamente assunto da chi rivendica il compenso provvigionale non sia emerso sin dal primo contatto fra le parti, se successivamente tale ruolo risulti chiaro, potendo negarsi il diritto alla provvigione solo per mancanza di nesso di causa fra l’attività svolta e la conclusione dell’affare” (Cass. 9004/1997).
Nel caso in esame, era documentalmente dimostrato che l’attore avesse posto in essere un’attività concretamente qualificabile come “intervento”, costituente antecedente causale alla conclusione dell’affare.
Era, infatti, pacifico che egli avesse fatto visionare, in diversi incontri, l’immobile ai futuri acquirenti e che anche grazie alla sua attività intermediatrice, quest’ultimi avessero formulato alla società venditrice una proposta di acquisto di 410.00,00 euro, poi migliorata alla maggior somma di 415.000,00 euro, entrambe rifiutate dalla convenuta.
Tanto è bastato per far ritenere che il mediatore avesse posto in essere quell’attività idonea in concreto a provocare la conclusione dell’affare tra la convenuta e i due acquirenti, in difetto della quale le future parti dell’affare non si sarebbero nemmeno conosciute.
Ed è proprio sulla base di tale contributo causale che, diversamente da quanto sostenuto dalla convenuta, che l’adito tribunale ha ritenuto di non dare alcun rilievo all’intervento del (successivo) mediatore immobiliare, intervenuto per la vendita del medesimo immobile alle stesse parti acquirenti, atteso che tale intervento, non avendo apportato alcun contributo causale (ad una trattativa già definita in tutti i suoi elementi essenziali), aveva rivestito carattere meramente formale ed accessorio, rispetto ad un’attività di mediazione già compiuta, essendo stato finalizzato unicamente alla stipula del rogito notarile di compravendita.
La decisione
Al riguardo, la Suprema Corte ha chiaramente stabilito che: “in tema di mediazione, ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, non rileva che la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico conferitogli, purché il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un’attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare” (Cass. n. 23842/2008).
Per queste ragioni, il Tribunale di Brescia ha accolto la domanda e condannato la società convenuta al pagamento della somma di 6.867,20 euro oltre IVA, a titolo di compenso del mediatore, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Avv. Sabrina Caporale
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