Non è consentito al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale esercitare il diritto di sopraelevazione qualora le condizioni statiche dell’edificio o l’aspetto architettonico non lo consentano, o ne possa derivare una notevole diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti
La vicenda
Nel 2009 il Tribunale di Catania accolse la domanda avanzata da un condominio, dichiarando contrario ai limiti posti dall’art. 1127 c.c., comma 2, il manufatto realizzato sulla terrazza di copertura dell’edificio, comunicante con il sottostante appartamento, e perciò ordinando la conseguente rimessione in pristino. Da quanto accertato, il manufatto realizzato sulla terrazza aveva una superficie di 42 mq ed era costituito da un vano con bagno e ripostiglio, cui si accedeva tramite scala a chiocciola che si elevava tramite una foratura praticata nel solaio. La Corte d’appello di Catania confermò la decisione qualificando la nuova opera come “sopraelevazione”, realizzata senza il necessario svolgimento di indagini e verifiche dinamiche prima della costruzione dell’opera.
Contro tale pronuncia l’interessato ha proposto ricorso per Cassazione, lamentando l’errata applicazione della legge. A detta del ricorrente per la legittimità del manufatto sarebbe stata sufficiente la sola dichiarazione di un tecnico attestante la mancanza di pregiudizio statico e in ogni caso, il manufatto in questione non aveva le caratteristiche necessarie per ottenere la certificazione di abitabilità.
Il diritto alla sopraelevazione
Ai fini dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell’area sovrastante il fabbricato, per cui l’originaria altezza dell’edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. Sez. 2, 24/10/1998, n. 10568; Cass. Sez. 2, 10/06/1997, n. 5164; Cass. Sez. 2, 24/01/1983, n. 680; Cass. Sez. 2, 07/09/2009, n. 19281). Nella definizione enunciata da Cass. Sez. U, 30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato.
L’art. 1127 c.c. sottopone, poi, il diritto di sopraelevazione del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ai limiti dettati dalle condizioni statiche dell’edificio che non la consentono, ovvero dall’aspetto architettonico dell’edificio stesso, oppure dalla conseguente notevole diminuzione di arie e luce per i piani sottostanti. Il limite segnato dalle condizioni statiche è visto dalla giurisprudenza di legittimità come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all’esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione.
Ne consegue che le condizioni statiche dell’edificio rappresentano un limite all’esistenza stessa del diritto di sopraelevazione (…) limite che si sostanzia nel potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione, il cui accertamento costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. Sez. 2, 30/11/2012, n. 21491).
La giurisprudenza di legittimità
È parimenti consolidato l’orientamento secondo il quale il divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127 c.c., comma 2, debba interpretarsi non nel senso che la sopraelevazione sia vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentano di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.
Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127 c.c., comma 2, e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico.
Il giudizio di legittimità
Ebbene, nel caso di specie, la condizione di liceità della sopraelevazione eseguita dalla ricorrente, era subordinata alla verifica che il fabbricato (condominio) fosse stato reso conforme alle prescrizioni tecniche dettate dalla legislazione speciale (L. n. 64 del 1974, art. 14), dovendosi acquisire elementi sufficienti a dimostrare scientificamente la sicurezza antisismica della sopraelevazione e dell’edificio sottostante, mediante indagine di fatto demandata al giudice del merito.
Soltanto la presentazione di una progettazione antisismica dell’opera eseguita e dell’intero edificio, conseguente ad una verifica della struttura complessiva e delle fondazioni del fabbricato, avrebbe consentito di ottemperare alla presunzione di pericolosità derivante dall’inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate dalla normativa speciale.
La decisione
Ebbene, al riguardo, la Corte d’Appello aveva motivatamente spiegato le ragioni della propria adesione alle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, indicando come la sopraelevazione fosse stata realizzata dalla condomina in assenza di preventive indagini conoscitive e verifiche tecniche circa l’incidenza sui carichi permanenti e sui sovraccarichi accidentali dell’edificio, con conseguente pregiudizio statico.
Per queste ragioni il ricorso è stato rigettato, con conseguente condanna della ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione.
La redazione giuridica
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