Accolto il ricorso di un condomino condannato al ripristino di una porzione del sottotetto dello stabile condominiale, in cui aveva collocato una caldaia e il motore del condizionatore

Con l’ordinanza n. 9383/2020 la Suprema Corte si è pronunciata sul ricorso presentato da un condomino condannato in sede di merito al ripristino di una piccola porzione del sottotetto dello stabile condominiale, corrispondente ad una frazione superficiaria del proprio appartamento collocato all’ultimo piano, che aveva adibito a locale tecnico, accessorio del proprio immobile, collocandovi una caldaia, il collettore dell’impianto di riscaldamento e il motore del condizionatore.

Per la Corte di appello, in particolare, andava negata la proprietà esclusiva del sottotetto sovrastante l’appartamento del convenuto in quanto “il sottotetto deve (…) presumersi comune, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., nei casi in cui il vano sovrasti, come nella specie, più appartamenti e sia destinato a servizi comuni”. La destinazione del sottotetto al soddisfacimento di necessità comuni a tutti i condomini era attestata, anzitutto, dal materiale fotografico, che riproduceva la botola di accesso dal vano scale; nonché il cavo dell’antenna televisiva condominiale.

Nel chiedere la cassazione della sentenza impugnata il ricorrente eccepiva che il Collegio distrettuale non aveva fatto applicazione del principio enunciato dalla Cassazione, secondo il quale il sottotetto, se non diversamente stabilito dal titolo, deve considerarsi comune nel solo caso in cui, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti concretamente e oggettivamente destinato all’uso comune; per contro, si deve reputare pertinenza dell’appartamento, di cui costituisce proiezione, nel caso in cui assolva alla esclusiva funzione di isolare l’unità abitativa.

I Giudici Ermellini hanno effettivamente ritenuto di condividere le argomentazioni proposte, accogliendo il ricorso in quanto fondato.

Il Giudice a quo, infatti, non si era attenuto al principio più volte enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo il quale la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune; il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

Per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento – hanno precisato dal Palazzaccio – alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

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