Uso esclusivo di parti comuni, costi e oneri sono a carico del condomino?

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La domanda di un utente in merito alla regolarità della richiesta di un condomino relativa alla possibilità di fruire dell’uso esclusivo di parti comuni dello stabile in cambio della manutenzione delle stesse

Quesito: Vorrei avere delle delucidazioni in merito alla richiesta ricevuta da un condomino relativa alla possibilità di uso esclusivo di parti comuni dello stabile:

“Vi scrivo (pregando peraltro l’Amministratore di girare questa email anche all’ultimo proprietario subentrato alla Sig.ra ++i di cui non ho l’indirizzo email) per chiedere di poter utilizzare l’area di copertura piana evidenziata in rosso nell’allegato.…l’Architetto mi chiede se può sviluppare il progetto utilizzando quell’area come balcone a servizio dell’appartamento che sta progettando di costruire al posto del solaio. In virtù del fatto che quest’area piana si trova esattamente a livello del piano di calpestio del futuro appartamento.

Io gli ho risposto che tecnicamente la mia proprietà è limitata all’area coperta dal tetto a falde e quel rettangolo piano è, di default, una superficie condominiale. Semplicemente perché, non essendo ad oggi in alcun modo accessibile, nessuno sapeva neppure esistesse (ho dovuto prendere anch’io la vista satellitare per capire a cosa si riferisse).

(…) chiesto di  cedergli l’uso esclusivo di quell’area piana in modo che io possa utilizzarla come balcone (con il mio impegno quindi a non edificarla, ma a delimitarla solo con una ringhiera), in cambio io me ne assumo a mio carico il 100% della manutenzione a vita (questa sarebbe una spesa da ripartire tra i condomini).

Io guadagno un balcone e Voi vi liberate di un costo (non so da quanto tempo non viene rifatta l’impermeabilizzazione di quell’area, ma le superfici piane sono ovviamente più soggette a infiltrazioni per ristagno di acqua e neve).

Del resto quell’area non è, e non sarà, comunque mai accessibile dai condomini, quindi non perdete la fruibilità di nulla.

In questo momento mi interessa acquisire il Vostro benestare verbale.

Raggiunto l’accordo informale, sarà mia premura formalizzare, a mia cura e spese, la cessione dell’uso di quell’area in cambio dell’impegno a sostenerne per sempre i costi di manutenzione.”

La domanda che mi pongo è se quanto proposto sia regolare e se sia vero che a livello normativo qualsiasi costo ed onere per eventuali danni o problematiche che dovessero derivare dall’uso, sarebbero interamente a suo carico suo o comunque il condominio sarebbe tirato in causa per legge.

Inoltre, gli si potrebbe proporre di acquisire dal condominio la parte verso cui mostra interesse così che, in piena proprietà, possa disporne come vuole?

Risposta: Ovviamente diamo per scontato che dal punto di vista urbanistico si possa eseguire quello che vorrebbe l’utente.

Venendo alla Vostra prima domanda la risposta è positiva, nel senso che è perfettamente “regolare” quanto propone l’utente.

Sulla seconda domanda, non è vero che a livello normativo costi e oneri derivanti da parti esclusive, ma considerate “comuni” ex lege, sono interamente a carico del condòmino che ha l’uso esclusivo.

Ci sono precise ripartizioni delle spese derivanti da “lastrico” o “balcone” che funge, anche se non interamente, da copertura dell’immobile condominiale, che sono attribuite in parte al proprietario esclusivo e in parte agli altri condòmini.

Tuttavia la norma codicistica non è inderogabile, ciò significa che all’interno del Regolamento Condominiale può essere inserita una ripartizione dei costi differente, ad esempio possono essere posti integralmente a carico del fruitore esclusivo. In tal caso il condominio non sarebbe “tirato in causa per legge”.

Sulla Vostra terza domanda, la risposta è la medesima, nel senso che anche se il condòmino “acquistasse” dal condominio la parte che gli interessa, vigono sempre le norme ex art. 1126 c.c.

Avv. Emanuela Foligno

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