Deve riconoscersi al soggetto danneggiato da vizi delle parti comuni (nel caso di specie dal crollo del muro condominiale), la possibilità di esperire azione contro il condominio, in forza dell’art. 2051 c.c., essendo esso obbligato, in qualità di custode, a eliminare le caratteristiche dannose della cosa comune
Con ricorso presentato dinanzi al Tribunale di Roma, alcuni condomini avevano agito in giudizio al fine di ottenere la condanna del condominio ad eseguire le opere e gli interventi necessari volti alla eliminazione delle cause del crollo del muro condominiale che aveva riguardato parti delle corrispondenti proprietà.
L’adito Tribunale accolse la domanda condannando il condominio a ricostruire il muro nel segmento interessato dai fenomeni di cedimento strutturale affinchè potesse assolvere alla sua funzione di contenimento.
Dopo aver dato esecuzione al predetto provvedimento (sostenendo la spesa complessiva di € 50.916,00 per la ricostruzione del muro), il condominio agì nuovamente in giudizio, sostenendo di non essere né proprietario né custode del muro e che esso, non assolvendo ad alcuna utilità per l’edificio non rientrava tra le parti comuni di cui all’art.1117 c.c.; sosteneva inoltre, che la caduta del muro fosse stata causata dal caso fortuito, ossia dalle precipitazioni meteoriche eccezionali che avevano determinato la saturazione del terreno a monte del muro stesso e quindi la riduzione del suo stato coesivo e che pertanto esso non aveva avuto alcuna responsabilità in relazione all’evento dannoso.
Il processo innanzi al Tribunale di Roma
Conferito l’incarico ad un CTU con il compito di verificare se il muro parzialmente crollato assolvesse anche ad una funzione di contenimento e di individuare, in caso affermativo, il fondo o l’immobile a protezione del quale esso era stato concepito, il Tribunale di Roma si è pronunciato sulla controversia, rigettando definitivamente tutte le domande proposte dal condominio.
Il CTU aveva accertato che la funzione di contenimento del terrapieno a monte a cui assolveva il muro crollato risultasse ancora necessaria e che tale funzione di contenimento non era risolvibile con rimedio diverso dalla ricostruzione del muro stesso.
In altre parole, il muro crollato essendo stato realizzato dal costruttore dell’edificio al fine di assolvere ad una funzione di contenimento del terrapieno a monte – venutosi a creare per effetto dello sbancamento del terreno effettuato per edificare il fabbricato – doveva ritenersi strutturalmente inserito nel complessivo muro perimetrale dell’edificio.
La responsabilità del condominio
Ebbene, il Tribunale di Roma (sentenza n. 2271/2020) ha ribadito che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinchè le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde in base all’art. 2051 cod. civ. dei danni da queste cagionati, ancorchè i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore – venditore, ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 cod. civ.; qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 cod. civ. (cass. sentenza 20/8/2003 n. 12211).
“Deve, pertanto, riconoscersi al soggetto danneggiato da vizi delle parti comuni, la possibilità di esperire azione contro il condominio, non in forza dell’art. 1669 cod. civ., dato che il condominio quale successore a titolo particolare del costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all’art. 2051 c.c. in relazione alla ricollegabilità di quei danni all’inosservanza da parte del condominio medesimo dell’obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa”.
L’esclusione del caso fortuito
Parimenti è stata rigettata la richiesta di accertamento del caso fortuito non avendo il condominio offerto idonei elementi di valutazione a tal riguardo.
La redazione giuridica
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