Dei danni derivanti dal lastrico solare sono responsabili in solido il condominio e il titolare dell’uso esclusivo dello stesso, salvo che il pregiudizio non derivi da fatto imputabile soltanto a quest’ultimo

“È noto che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, grava su tutti i condomini (con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c.), sempre che non derivi (come nella specie) da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva”.

Il principio, più volte affermato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civile sez. un., 10/05/2016, n.9449; Cass. civile sez. II, 30/04/2013, n.10195; Cass. 21/2/2006 n. 3676; Cass. 13/3/2007 n. 5848; Cass. 22/3/2012 n. 4596) è stato di recente ribadito dal Tribunale di Chieti (sentenza n. 767 del 3/12/2019) in relazione ad una controversia avente ad oggetto la richiesta di risarcimento promossa dal proprietario dell’appartamento sito al settimo piano di un condominio, per i danni arrecati al proprio immobile dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare.

Il presupposto della responsabilità solidale

A tal proposito il giudice abruzzese ha rilevato che se “il titolare dell’uso esclusivo del lastrico solare è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il condominio è tenuto, ex art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, e art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio (Cass. civile sez. un., 10/05/2016, n.9449)”.

È innegabile, infatti, che chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trovi in rapporto alla copertura dell’edificio condominiale in una posizione del tutto specifica, che se da un lato gli consente appunto l’uso esclusivo, dall’altro lo costituisce quale custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 c.c..

In proposito, si è affermato che per la sussistenza di una simile responsabilità è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, mentre non assume rilievo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone, né implica, uno specifico obbligo di custodia analogo a quello previsto per il depositario, responsabilità a chi, di fatto, si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa (Cass. civile sez. un., 10/05/2016, n.9449).

La decisione

Pertanto, deve ritenersi che le due responsabilità concorrano, salvo il caso  – ricorrente nella specie – in cui risulti provato che il titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello sia responsabile dei danni provocati ad altre unità immobiliari presenti nell’edificio per effetto di una condotta che abbia essa stessa provocato l’infiltrazione e quindi il danno (Cass. civile sez. un., 10/05/2016, n.9449).

Per queste ragioni l’adito Tribunale ha accolto la domanda attorea e per l’effetto ha condannato, solidalmente, i due proprietari del predetto lastrico solare alla esecuzione delle opere atte a porre rimedio ai danni, nonché al risarcimento in favore dell’attore del pregiudizio dal medesimo patito nel corso del tempo per effetto diretto delle infiltrazioni oggetto di causa.

La redazione giuridica

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