La interessante decisione a commento tratta del danno subito dal proprietario cessionario di un immobile nel caso di occupazione illegittima derivante dall’inadempimento degli obblighi assunti con il contratto preliminare di vendita e con il contratto definitivo di compravendita (Corte d’Appello di Milano, sez. IV, sentenza n. 2631 del 20/10/2020)

In sintesi, il danno conseguenza non è in re ipsa, ma ha natura di danno conseguenza e deve essere allegato e provato anche a mezzo di presunzioni semplici, e deve essere risarcito e commisurato al valore del contratto non concluso, a far data dalla regolarizzazione formale dell’immobile.

La Società in proprio e quale cessionaria, adiva il Tribunale per ottenere il risarcimento dei danni subiti, a seguito dell’inadempimento del contratto preliminare di vendita e del successivo contratto di compravendita, oggetto di cessione di un immobile a uso commerciale, concluso tra la convenuta e la cedente.

In primo grado veniva rilevato che la convenuta avrebbe dovuto consegnare l’immobile ed effettuare determinate opere entro un termine prefissato. La convenuta, nelle more vendeva l’immobile all’attrice con cessione dei diritti risarcitori derivanti dalla mancata consegna del bene.

Il Giudice rilevava che, dal termine di consegna del bene e quello di entrata in possesso dello stesso, non era stato trovato un locatario, nonostante l’incarico affidato da parte attrice a un mediatore; nonché che, nel periodo successivo all’entrata in possesso del bene, non vi fossero prove utili a dimostrare la ricerca di un conduttore da parte dell’attrice cessionaria.

Per tali ragioni le pretese attoree venivano integralmente rigettate.

La cessionaria impugna la decisione eccependo tre motivi e, i Giudici d’Appello riformano parzialmente la sentenza di primo grado, accertando l’inadempimento del contratto di compravendita da parte della convenuta che viene condannata al risarcimento del danno.

In sostanza, la Corte di merito ha affermato l’inadempimento del contratto preliminare e del contratto definitivo di compravendita e, conseguentemente, la responsabilità del convenuto sul mancato rispetto dell’obbligazione di consegna dell’immobile completo delle opere edili e impiantistiche necessarie per rendere autonoma la porzione di fabbricato oggetto di vendita nei termini prestabiliti, nonché sull’utilizzazione degli spazi venduti da parte dello stesso sino alla sostituzione delle serrature effettuata dall’acquirente.

Conseguentemente, l’appellante ha diritto al risarcimento del danno, che non può essere però riconosciuto nella mancanza di godimento dell’immobile e nell’impossibilità a locarlo, poiché il suo utilizzo a fini commerciali comporta il godimento del bene stesso.

L’utilizzazione dei locali venduti da parte dell’appellata sino al subentro del nuovo proprietario, non può definirsi abusiva e illegittima, poiché tollerata di fatto.

Tale comportamento delle parti, qualificato dal primo Giudice come contratto di comodato, conferma l’insussistenza del diritto dell’appellante di ottenere una indennità di abusiva occupazione sino a quella data.

La Corte conferma il punto e ribadisce che il danno da occupazione illegittima, che non può ritenersi sussistente in re ipsa, ovvero non si identifica con l’evento dannoso, è un danno conseguenza, che deve essere accertato e provato, sia pure a mezzo di presunzioni semplici.

Infine, la clausola del contratto preliminare che prevedeva un deposito fiduciario “a garanzia del rilascio dell’immobile e di eventuali problematiche che fossero potute insorgere successivamente alla stipula”, non può essere applicata a parziale ristoro del danno subito dall’acquirente. La clausola in questione non ha finalità risarcitorie, ma è subordinata alla realizzazione delle prestazioni contrattuali.

Confermata, quindi, la decisione di primo grado di rigetto della domanda risarcitoria del danno da occupazione abusiva dell’immobile per mancanza di prove, anche presuntive.

Conclusivamente: la mancata locazione dell’immobile da parte dell’appellante a seguito dell’inadempimento dell’appellata è un danno per mancato guadagno, che deve essere commisurato al tempo utile per la ricerca di un conduttore, a quello necessario per la conclusione del contratto di locazione, nonché al canone annuo presumibilmente applicabile, parametrato a quello della proposta pervenuta prima della regolarizzazione dell’immobile.

Avv. Emanuela Foligno

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