La omissione della registrazione del contratto di locazione immobiliare si rapporta fra diritto tributario e diritto privato.
La giurisprudenza ha affermato il principio secondo il quale le pattuizioni contenute in un contratto che siano dirette ad eludere, in tutto o in parte, la normativa fiscale, non implicano di per sé la nullità del contratto stesso, ma trovano nel sistema tributario le relative sanzioni.
Tale principio è stato anche confermato dalla stessa normativa tributaria di contrasto all’elusione fiscale, la quale sancisce la mera inopponibilità all’amministrazione finanziaria dei fatti, atti e contratti che siano sprovvisti di “sostanza economica” e finalizzati, “pur nel rispetto formale delle norme fiscali» a realizzare “essenzialmente vantaggi fiscali indebiti”.
Inoltre l’art. 10, comma 3, L. n. 212 del 2000 stabilisce che “le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non sono causa di nullità del contratto”.
A seguito della entrata in vigore della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Legge finanziaria 2005), è previsto che i contratti di locazione immobiliare sono nulli se non sono registrati.
In argomento la Suprema Corte ha affermato che:
– la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
– il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
– è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato.
Sono intervenute le Sezioni Unite condividendo e cristallizzando la soluzione interpretativa che ricostruisce la sanzione legislativa per omessa registrazione in termini di nullità sopravvenuta del contratto di locazione per mancanza di un requisito extraformale di validità, e che riconosce alla registrazione tardiva l’efficacia sanante ex tunc del contratto.
Tale pronunzia ha aderito alle argomentazioni formulate nella precedente decisione n. 18213 del 17 settembre 2015.
Riguardo le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, è mancante una norma espressa che sancisca la nullità testuale del patto di maggiorazione del canone.
Le Sezioni Unite, nel risolvere la questione loro prospettata, volta all’individuazione della disciplina applicabile alle pattuizioni aggiuntive ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, muovono dal raffronto con la diversa fattispecie in cui manchi il procedimento simulatorio e il contratto non sia registrato in toto e pervengono a soluzioni diverse con riferimento alle due diverse fattispecie.
Con riferimento al contratto non registrato in toto si ammette la sanatoria ex tunc della nullità del contratto recante il canone reale, convenuto ab origine dalle parti, per effetto della tardiva registrazione dello stesso, in quanto in questo caso non viene in rilievo un vizio genetico dell’atto ma la mancata attuazione di un obbligo ad esso conseguente.
La soluzione è diversa nel caso in cui al contratto simulato e debitamente registrato acceda una pattuizione, recante l’indicazione del canone maggiorato rispetto a quello convenuto nel primo contratto registrato: tale accordo simulatorio è nullo in quanto elusivo della norma tributaria.
La decisione — per quanto consideri più gravose le ipotesi di simulazione relativa del canone con occultamento al fisco della differenza tra la somma indicata nel contratto registrato e quella effettivamente percepita dal locatore rispetto ai casi di mancata registrazione in toto del contratto di locazione, con sottrazione al fisco dell’intero canone pattuito dalle parti — è in linea con lo scopo dissuasivo dell’intento di elusione fiscale che il legislatore, con la l. 431del 1998 e, ancor di più, con la Legge Finanziaria del 2005, ha inteso perseguire.
La finalità di contrastare il fenomeno delle locazioni in nero sarebbe vanificata dal riconoscimento di una qualsiasi efficacia sanante alla registrazione tardiva degli “atti integrativi” del contratto di locazione.
Avv. Emanuela Foligno
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