La omissione della registrazione del contratto di locazione immobiliare si rapporta fra diritto tributario e diritto privato.

La giurisprudenza ha affermato il principio secondo il quale le pattuizioni contenute in un contratto che siano dirette ad eludere, in tutto o in parte, la normativa fiscale, non implicano di per sé la nullità del contratto stesso, ma trovano nel sistema tributario le  relative sanzioni.

Tale principio  è stato anche confermato  dalla  stessa  normativa  tributaria  di contrasto  all’elusione  fiscale,  la  quale  sancisce  la  mera  inopponibilità  all’amministrazione finanziaria dei fatti, atti e contratti che siano sprovvisti di “sostanza economica” e finalizzati, “pur nel rispetto formale delle norme fiscali» a realizzare “essenzialmente vantaggi fiscali indebiti”.

Inoltre  l’art. 10, comma 3, L. n. 212 del 2000 stabilisce che “le violazioni  di  disposizioni  di  rilievo  esclusivamente  tributario  non  sono  causa  di nullità del contratto”.

A seguito della entrata in vigore della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Legge finanziaria 2005), è previsto che i contratti di locazione immobiliare sono nulli se non sono registrati.

In argomento la Suprema Corte ha affermato che:

– la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;

– il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;

–  è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato.

Sono intervenute le Sezioni Unite condividendo e cristallizzando la soluzione interpretativa che ricostruisce la sanzione legislativa per omessa registrazione in termini di nullità sopravvenuta del  contratto  di  locazione  per  mancanza  di  un  requisito  extraformale  di  validità,  e  che riconosce  alla  registrazione  tardiva  l’efficacia  sanante  ex  tunc del  contratto.

Tale pronunzia ha aderito alle argomentazioni formulate nella  precedente decisione n. 18213 del 17 settembre 2015.

Riguardo le locazioni ad uso diverso da quello abitativo, è mancante una norma espressa che sancisca la nullità testuale del patto di maggiorazione del canone.

Le Sezioni Unite, nel risolvere la questione loro prospettata, volta all’individuazione della disciplina applicabile alle pattuizioni aggiuntive ai contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, muovono dal raffronto con la diversa fattispecie in cui manchi il procedimento simulatorio  e  il  contratto  non  sia  registrato  in  toto  e  pervengono  a  soluzioni  diverse  con riferimento  alle  due  diverse  fattispecie.

Con riferimento al contratto non registrato in toto si ammette la sanatoria ex tunc della nullità del contratto recante il canone reale, convenuto ab origine dalle parti, per effetto della tardiva registrazione dello stesso, in quanto in questo caso non viene in rilievo un vizio genetico dell’atto ma la mancata attuazione di un obbligo ad esso conseguente.

La soluzione è diversa nel caso in cui al contratto simulato e debitamente registrato acceda una pattuizione, recante l’indicazione del canone maggiorato rispetto a quello convenuto nel primo contratto registrato: tale accordo simulatorio è nullo in quanto elusivo della norma tributaria.

La decisione — per quanto consideri più gravose le ipotesi di simulazione relativa del canone con occultamento al fisco della differenza tra la somma indicata nel contratto registrato e quella effettivamente percepita dal locatore rispetto ai casi di mancata registrazione in toto del contratto di locazione, con sottrazione al fisco dell’intero canone pattuito dalle parti — è in linea con lo scopo dissuasivo dell’intento di elusione fiscale che il legislatore, con la l. 431del 1998 e, ancor di più, con la Legge Finanziaria del 2005, ha inteso perseguire.

La finalità di contrastare il fenomeno delle locazioni in nero sarebbe vanificata  dal riconoscimento di una qualsiasi efficacia sanante alla registrazione tardiva degli “atti integrativi” del contratto di locazione.

Avv. Emanuela Foligno

Hai vissuto una situazione simile? Scrivi per una consulenza gratuita a redazione@responsabilecivile.it o invia un sms, anche vocale, al numero WhatsApp 3927945623

Leggi anche:

Responsabilità aquiliana o da cose in custodia? I chiarimenti della Corte

LASCIA UN COMMENTO O RACCONTACI LA TUA STORIA

Per favore inserisci il tuo commento!
Per favore inserisci il tuo nome qui