Il preliminare di vendita non può indicare genericamente indicare l’immobile oggetto della compravendita, ma deve a pena di nullità contenere le specifiche catastali

In tema di contratto preliminare la presenza delle menzioni catastali deve sussistere al momento della decisione, rappresentando una condizione dell’esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita.

Nel caso di specie la Suprema Corte è stata chiamata a giudicare circa la controversia tra il promissario acquirente e la promissaria venditrice di un appartamento sito al centro di Napoli.

Il compratore agiva in giudizio affinché il Tribunale accertasse e dichiarasse l’autenticità della firma della parte venditrice posta in calce al contratto preliminare da loro sottoscritto.

La parte attrice chiedeva, in buona sostanza, che il Tribunale di Napoli dichiarasse che l’accordo sottoscritto dalle parti aveva innegabilmente la natura del preliminare di vendita e attraverso l’applicazione dell’articolo 2932 cc ne obbligasse l’esecuzione in forma specifica, ossia costringesse la parte inadempiente a fare fronte agli obblighi derivanti dal preliminare sottoscritto.

Il Tribunale di merito argomentava che nel caso di specie “l’esame oggettivo della volontà delle parti porta ad escludere che fossimo in presenza di una mera puntualizzazione, ma rendeva chiaro che le parti volessero obbligarsi al trasferimento della proprietà del bene indicato nella proposta”

La Suprema Corte nella decisione sui punti centrali della controversia rispondeva, citando il comma 1 bis dell’articolo 29  della legge 27 febbraio 1985 n.52, il quale prevede che “ Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere per le unità immobiliari urbane , a pena di nullità , oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e al dichiarazione resa in atti dagli intestatari, della conformità alla stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie , sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale”.  

La Cassazione, con la sentenza n. 12654/2020, accoglieva dunque il motivo relativo all’indicazione obbligatoria dei riferimenti catastali nel preliminare di vendita, rigettava gli altri motivi di impugnazione e rinviava alla Corte d’appello di Napoli anche per la regolazione delle spese.

                                                                       Avv. Claudia Poscia

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