I lavori di riparazione di un ascensore condominiale sono da considerarsi semplici opere di manutenzione straordinaria, dalle cui spese sono esentati tutti i condomini indicati nel regolamento condominiale

Due condomini avevano congiuntamente impugnato la delibera assembleare con la quale (senza il loro consenso e con il voto favorevole di otto condomini su diciassette, in rappresentanza di 554,449 millesimi) era stata approvata, l’esecuzione di lavori di riparazione parziale dell’impianto dell’ascensore, ponendo una suddivisione, pro quota, delle relative spese anche a loro carico e, perciò, in patente contrasto con quanto previsto nel regolamento condominiale.

Il Condominio aveva resistito alle avverse impugnazioni congiunte, sostenendo che le spese oggetto di causa non rientrassero nella previsione dell’art. 1124 cod. civ., riguardando, piuttosto, un “intervento di restauro e risanamento conservativo” ex art. 3 del D.P.R. n. 380 del 2001.

Il Tribunale di Roma (Quinta Sezione, sentenza n. 9520/2020) ha accolto le congiunte impugnative in quanto fondate nel merito.

La disciplina normativa invocata dal convenuto Condominio, cioè quella dettata dal D.P.R. n. 162 del 1999 (coordinato con le modifiche apportate dal successivo D.P.R. n. 214 del 2010) ha una valenza prettamente tecnica – ha affermato il giudice capitolino -, ai fini, cioè, della prescrizione di una verifica straordinaria dell’impianto (che deve avere luogo, oltre che in caso di verifica periodica con esito negativo e di incidente di particolare importanza, anche se non seguito da infortunio – onde pervenire all’accertamento dell’eliminazione della causa di quell’esito negativo o di quell’incidente -, anche in caso di c.d. “modifica costruttiva”, per sostituzione di uno o più componenti principali dell’ascensore o modifica di una caratteristica dello stesso – onde pervenire all’accertamento della corretta funzionalità dei nuovi componenti o dell’impianto stesso così come modificato -).

In particolare,  è stato osservato che “le “modifiche costruttive” prese in considerazione dal legislatore sono: il cambiamento della velocità; il cambiamento della portata; il cambiamento della corsa; il cambiamento del tipo di azionamento, quali quello idraulico o elettrico; la sostituzione del macchinario, del supporto del carico con la sua intelaiatura, del quadro elettrico, del gruppo cilindro-pistone, delle porte di piano, delle difese del vano e di altri componenti principali; questi ultimi coincidono con quelli elencati nell'”appendice E” della norma EN 81-1(elettrico) e 81-2 (idraulico), “Controlli e prove periodici, controlli e prove dopo una trasformazione importante o dopo un incidente”; “trasformazioni importanti”, infine, sono i cambiamenti o le sostituzioni: del tipo dei dispositivi di blocco (la sostituzione di un dispositivo di blocco con un altro dello stesso tipo non è considerata una trasformazione importante); della manovra; delle guide o del tipo di guida; del tipo delle porte (o aggiunta di una o più porte di piano o di cabina); della macchina o della puleggia di frizione; del limitatore di velocità; dei dispositivi di protezione contro l’eccesso di velocità della cabina in salita; degli ammortizzatori; del paracadute; del dispositivo meccanico per impedire il movimento della cabina; del dispositivo meccanico per arrestare la cabina; della piattaforma; del dispositivo meccanico per bloccare la cabina o degli arresti mobili; dei dispositivi per manovra di emergenza e prove; la protezione contro il movimento incontrollato della cabina; del dispositivo a morsa; del dispositivo a tacchetti; del gruppo cilindro-pistone; della valvola di “sovrapressione”; della valvola di blocco; della valvola limitatrice di flusso”.

La disciplina civilistica

Nel caso in esame, non soltanto, non era stato provato che l’intervento oggetto della deliberazione impugnata fosse stato fatto seguire (da parte dell’amministrazione condominiale) dalla menzionata verifica straordinaria, ma, non avevano neppure rilievo le disposizioni normative citate, sulla distinzione civilistica tra (vera e propria) innovazione e manutenzione straordinaria.

È ben noto infatti che, per consolidata giurisprudenza, in tema di condominio negli edifici, “le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte” (Cass. ord., 4 settembre 2017, n. 20712).

Innovazioni e modificazioni

“Le innovazioni di cui all’art. 1120 cod. civ. non corrispondono, dunque, alle modificazioni, cui si riferisce l’art. 1102 cod. civ., atteso che le prime sono costituite da opere di trasformazione, le quali incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà del condomino in ordine alla migliore, più comoda e razionale, utilizzazione della cosa, facoltà che incontrano solo i limiti indicati nello stesso art. 1102 cod. civ.” (Cass., 19 ottobre 2012, n. 18052).

“Per innovazioni delle cose comuni devono intendersi non tutte le modificazioni (qualunque “opus novum”), ma solamente quelle modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti; peraltro le innovazioni, seppure possono derivare da modifiche apportate senza l’esecuzione di opere materiali, consistono sempre nell’atto o nell’effetto di un “facere”, necessario per il mutamento o la trasformazione della cosa” (Cass., 26 maggio 2006, n. 12654).

“Le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto” (cfr. Cass., 5 novembre 2002, n. 15460).

In quest’ottica, anche “gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, attengono all’aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l’esecuzione di opere nuove, l’aggiunta di nuovi dispositivi, l’introduzione di nuovi elementi strutturali ” (Cass., 25 marzo 2004, n. 5975).

Pertanto, anche nel caso in esame, le opere intervenute (sostituzione quadro di manovra VF, linee di vano al completo, bottoniera di cabina e di piano; sostituzione argano di trazione; sostituzione limitatore di velocità al completo) dovevano essere considerate quali semplici opere di manutenzione straordinaria, dalle cui spese i condomini proprietari degli interni 1 e 2 erano espressamente esentati per regolamento condominiale.

La redazione giuridica

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