Il pagamento tardivo dei canoni e la valutazione dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione commerciale

Con atto di intimazione il Condominio chiedeva la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale per mancato pagamento dei canoni.

Nelle more del giudizio dinnanzi al Tribunale di Brescia (Sentenza n. 1406/2020) il conduttore risanava il pagamento dei canoni insoluti e la causa proseguiva per la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione.

Il Tribunale, quindi, prosegue il giudizio per decidere se i pagamenti tardivi del conduttore (intervenuti dopo l’introduzione del giudizio di sfratto) siano idonei, o meno, a giustificare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento.

Preliminarmente il Giudice di merito osserva che in tema di locazioni commerciali la morosità non è predeterminata ex art. 55 Legge 392/1978 come per quelle abitative, ove la morosità può essere sanata per non più di quattro volte in un quadriennio, ma deve essere valutata dal Giudice ai fini dell’importanza dell’inadempimento del conduttore secondo i comuni criteri civilistici sanciti dall’art. 1455 c.c..

Tale norma pone una regola di proporzionalità in virtù della quale la risoluzione del vincolo contrattuale è collegata unicamente all’inadempimento delle obbligazioni che abbiano una notevole rilevanza nell’economia del rapporto.

Difatti, i principi dettati dalla giurisprudenza sanciscono che per risolvere un contratto di locazione ad uso commerciale deve sussistere un inadempimento di tale gravità da rompere l’equilibrio contrattuale instauratosi tra le parti, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore, nonché della durata contrattuale (Cass. Civ. n. 8076/2002).

Ne deriva che l’inadempimento contrattuale di lieve entità, ovvero il mancato pagamento di pochi canoni, a fronte del corretto adempimento contrattuale pregresso del conduttore non determina la risoluzione contrattuale.  

Puntualizza il Tribunale che la gravità dell’inadempimento non è automatica alla morosità, ma deve essere valutata in concreto.

Deve, cioè, essere valutata la lesione arrecata in concreto agli interessi del locatore e l’impossibilità a proseguire il rapporto contrattuale con il conduttore (Cass. Civ., n. 4688/1999).

In altri termini, occorre fare riferimento al concreto interesse delle parti e accertare se l’inadempimento possa essere definito grave attraverso la verifica che lo stesso abbia inciso nell’economia complessiva del rapporto, in modo tale che dia luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale (Cass. Civ., n.13575/1991).

Se il ritardo nel pagamento dei canoni non ha cagionato danni alla parte locatrice non risulta integrata la fattispecie del grave inadempimento, e nella fattispecie osserva il Tribunale, parte locatrice ha incassato la prestazione tardiva effettuata dal convenuto conduttore, senza che ciò abbia comportato danni concreti, anche in relazione all’esiguità dell’importo.

Ai sensi dell’art. 1455 c.c. il fondamento del rimedio della risoluzione si rinviene nell’esigenza di tutelare l’interesse del contraente a liberarsi da un contratto oneroso quando l’inadempimento dell’altro contraente rende l’esecuzione non affidabile.

Infatti, il rimedio della risoluzione è giustificato nelle costanti inesattezze dell’inadempimento, le quali investono l’obbligazione principale del conduttore e alterano l’equilibrio del sinallagma contrattuale, se prolungate nel tempo.

La morosità lamentata al Tribunale nel caso esaminato è di importo esiguo e risulta sanata, inoltre nel prosieguo del giudizio non sono stati dedotti ulteriori ritardi.

Il Tribunale di Brescia, quindi, ritiene che il ritardato pagamento esaminato non sia di gravità tale da giustificare la risoluzione contrattuale, e rigetta la relativa domanda compensando le spese di giudizio.

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