Il Notaio non deve limitarsi ad accertare la volontà delle parti, ma deve effettuare tutte le indagini preparatorie e successive all’atto da rogarsi, nonché consigliare al meglio le parti, in modo da assicurare il raggiungimento dello scopo. Queste le conclusioni della sentenza della seconda sezione della Cassazione civile (n. 34503 del 11 dicembre 2023).
La decisione a commento si presenta interessante poiché struttura la responsabilità professionale del Notaio e i singoli suoi doveri.
Pacifico, del resto, che la responsabilità professionale del Notaio sia di natura contrattuale per inadempimento alla prestazione d’opera professionale. Difatti, numerosi, nel tempo, sono stati gli arresti di legittimità inerenti la responsabilità professionale del Notaio. Questi soprattutto negli ultimi anni con specifico riferimento agli atti di compravendita immobiliare (allineamento della situazione di fatto a quella catastale, assenza di certificazioni, schede catastali, ecc. ecc.).
La ricostruzione dei fatti
La questione sottoposta alla Suprema Corte riguarda una vicenda (confermata anche in appello), con cui una società otteneva la risoluzione di un contratto di acquisto immobiliare. Nello specifico, l’immobile compravenduto apparteneva al demanio marittimo e non poteva essere venduto né poteva esserne trasferita la proprietà superficiaria. La sentenza disponeva la restituzione delle reciproche controprestazioni e condannava la parte alienante e restituire la somma ricevuta quale prezzo del bene e il totale di tutte le spese necessarie per il trasferimento (spese notarili, tecniche, provvigione del mediatore).
Passata in giudicato la sentenza di secondo grado veniva intrapresa, infruttuosamente, la procedura esecutiva nei confronti del venditore e, conseguentemente, la società acquirente conveniva in giudizio il Notaio e il mediatore per il risarcimento del danno.
In primo grado, la domanda veniva rigettata; a seguito di Appello venivano condannati gli eredi del Notaio e l’Agenzia immobiliare al pagamento del risarcimento dei danni nei confronti dell’appellante e alle spese del doppio grado, respingendo altresì la domanda di manleva formulata dall’agenzia e dal mediatore nei confronti delle rispettive compagnie assicuratrici. Contro tale decisione ha proposto ricorso per Cassazione l’Assicurazione del Notaio sulla base di due motivi.
Viene censurata che i Giudici di appello avrebbero errato nel determinare il contenuto tipico delle prestazioni che il Notaio è tenuto ad eseguire nell’esperimento dell’incarico professionale.
La condotta del Notaio
La Suprema Corte ha integralmente rigettato il ricorso della Compagnia assicurativa del Notaio, nonché il controricorso dell’agenzia immobiliare, ritenuta analogamente responsabile del danno subito dalla società acquirente in quanto essa ha illegittimamente taciuto al cliente una circostanza essenziale che era a sua conoscenza.
Nel concreto, il Notaio incorre in responsabilità professionale allorquando “non rispetti l’obbligo delle attività accessorie e successive per il raggiungimento dello scopo voluto dalle parti, che trova il proprio fondamento nella diligenza qualificata che il suddetto professionista è tenuto ad osservare, a maggior ragione in forza della sua qualificazione professionale”.
Secondo la Suprema Corte, la Corte d’appello ha correttamente valutato la condotta del Notaio che non poteva non essere a conoscenza della concessione, sia perché il bene posto su area demaniale richiedeva un titolo di occupazione, sia perché lo stesso Notaio aveva avuto a disposizione la comunicazione del Comune in cui si dava atto di tale concessione.
Il Notaio, quindi, non solo aveva omesso di rappresentare al cliente il rischio, ma neppure aveva inserito nel contratto un qualsiasi riferimento a tale circostanza, mentre egli avrebbe dovuto, nell’ambito della propria diligenza professionale, acquisire e analizzare la concessione, trattandosi peraltro, per un professionista qualificato, di una verifica agevole dal punto di vista tecnico giuridico.
Avv. Emanuela Foligno
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