Dovranno contribuire alle spese per la manutenzione del tetto tutti i condomini dello stabile, trattandosi di parte dell’edificio strutturalmente destinata alla protezione dell’atrio comune

La vicenda

La Corte d’appello di Perugia aveva confermato la decisione di primo grado in ordine alla impugnativa di deliberazione assembleare, ravvisando l’obbligo della condomina, ricorrente in giudizio, di concorrere alle spese per la manutenzione del tetto del fabbricato, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell’atrio comune, seppur non sovrastante alcuna delle unità immobiliari di sua proprietà esclusiva.

La ricorrente ha proposto ricorso per Cassazione evidenziando la contrarietà della decisione impugnata al principio affermato dalla Suprema Corte con la sentenza n. 11484/2017, non essendovi, nel caso di specie, alcun “comunione della copertura, ai sensi dell’art. 1117 c.c., coinvolgente le sue proprietà, in relazione al tetto, in quanto le unità immobiliari ad ella appartenenti non si trovavano al di sotto della proiezione verticale del medesimo tetto oggetto di ristrutturazione”.

Il giudizio di legittimità

La Sesta Sezione Civile della Cassazione (ordinanza n. 24927/2019) ha respinto il ricorso, reputando la decisione della Corte d’appello conforme all’orientamento giurisprudenziale secondo cui le parti dell’edificio in condominio – quali, nella specie, muri e tetti (art. 1117, n. 1 c.c.) ovvero le opere ed i manufatti – fognature, canali di scarico e simili (art. 1117, n. 3 c.c.) – deputati a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea, rientrano per la loro funzione necessaria all’uso collettivo, fra le cose comuni, le cui spese di conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., non ricomprendendosi, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni codomini e non di altri, di cui all’art. 1123, secondo e terzo comma, c.c.

La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all’uso delle cose comuni o correlate all’utilità che se ne tragga non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio (Cass. Sez. II, N. 64/2013; n. 4403/1999).

Neppure pertinente al caso in esame era il richiamo al regime sulle spese stabilito dall’art. 1123 c.c., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare propriamente inteso, di uso esclusivo, ossia di quella superficie terminale dell’edificio dotata di accessibilità ed abitabilità, quale accessorio, oltre che alla funzione di copertura, alla utilizzazione esclusiva di uno degli appartamenti in forza di diritto, di carattere reale o personale, che risulti dal titolo.

La decisione

Correttamente la Corte d’appello aveva dato atto del fatto che per le caratteristiche strutturali e funzionali dell’edificio, il tetto del fabbricato, oggetto dell’intervento manutentivo, fosse destinato anche alla protezione dell’atrio comune, e da ciò ne aveva tratto la coerente conseguenza che tutti i condomini dovessero essere interessati alla riparazione del medesimo.

Ed invero, solo quando il tetto dell’edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti, le spese di manutenzione dello stesso potranno ripartirsi secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari (Cass. Sez. II, n. 532/1985).

Per tutte queste ragioni il ricorso è stato rigettato con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese di lite.

La redazione giuridica

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