Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività avvantaggiandosene

La vicenda

Una agenzia immobiliare aveva citato dinanzi al Tribunale di Forlì, la comproprietaria e venditrice nonché la compratrice di un appartamento, chiedendone la condanna al pagamento della provvigione maturata in relazione alla compravendita dell’immobile.

L’istanza veniva accolta soltanto in appello, ove i giudici della corte territoriale, una volta accertata l’esistenza del rapporto di mediazione, condannavano le convenute al pagamento rispettivamente della somma di 3.378,30 euro ed 6.756,60 euro, a titolo di provvigione.

Il ricorso per Cassazione

La società attrice aveva dedotto, a sostegno del proprio diritto, un preteso contratto tra un proprio collaboratore e la venditrice dell’immobile, sostenendo che quest’ultima avesse “conferito verbalmente l’incarico all’agente immobiliare, collaboratore dell’Agenzia, in occasione di una visita presso l’immobile de quo, con contestuale consegna della documentazione planimetrica”.

Al contrario, le due convenute avevano, sin dall’inizio, escluso l’esistenza di qualsiasi rapporto o contatto idoneo a far sorgere una valida obbligazione di pagamento della provvigione attraverso l’intervento dell’agente immobiliare, che peraltro all’epoca dei fatti, risultava essere né abilitato né iscritta all’albo dei mediatori.

La vicenda è finita dinanzi ai giudici della Suprema Corte di Cassazione (Sezione Seconda sentenza n. 21712/2019), che hanno confermato la decisione impugnata e respinto il ricorso delle due convenute.

Il diritto del mediatore alla provvigione – hanno affermato – sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto.

Ne consegue – continuano gli Ermellini – che la prestazione del mediatore ben può esaursirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale cioè, che senza di essa, il negozio stesso  non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata.

In un precedente arresto, la Corte di Cassazione (Cass. n. 3438/2002) ha riconosciuto il diritto alla provvigione al mediatore che si era limitato a fissare un appuntamento presso il cantiere della società alienante, aveva poi, fatto visionare al futuro acquirente l’intero complesso edilizio oggetto della trattativa, ed infine, aveva mostrato una delle unità immobiliari di cui il complesso stesso si componeva, senza attribuire rilievo ostativo all’intervallo di circa sette mesi intercorso tra tale attività e la conclusione del contratto.

L’attività consistente nel reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente ovvero nella segnalazione dell’affare legittima, pertanto, il diritto alla provvigione, sempre che la descritta attività costituisca i risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti (Cass. n. 4822/2012).

Il rapporto di mediazione

D’altra parte, hanno aggiunto gli Ermellini – ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene.

Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi, l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta del pari vincolata verso il mediatore medesimo (Cass. n. 21737/2010).

La misura della provvigione

La Cassazione ha anche chiarito che la misura della provvigione che spetta al mediatore per l’attività svolta nella conclusione dell’affare – anche se ciò non sia specificamente previsto in patti, tariffe professionali od uso, e tanto più in quanto si utilizza il criterio di commisurarla ad una percentuale di un dato montante  – deve tener conto del rfeale valore dell’affare, che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto di compravendita, anche se può coincidere con questo (CSS. N. 12236/2007).

Ebbene, la corte d’appello nel quantificare l’importo dovuto aveva fatto corretta applicazione di tali principi; ed invero, “una volta stabilito che il valore dell’affare corrisponde al prezzo dichiarato nell’atto, risulta, allora evidente che, dal punto di vista della compratrice, che aveva acquistato per intero l’immobile in questione, la provvigione non poteva che essere determinata in una percentuale dell’intero prezzo”.

Il ricorso è stato perciò, respinto e confermata la decisione impugnata.

La redazione giuridica

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