Se il rinnovo di un contratto è in fase avanzata e la trattativa viene interrotta in maniera ingiustificata il Giudice può riconoscere i danni alla controparte
Nonostante l’invio della regolare disdetta del contratto di locazione, l’inquilino di un appartamento di proprietà di un Ente non aveva rilasciato l’immobile. Di qui l’avvio dell’azione giudiziaria da parte del locatore per richiedere lo sfratto, ai sensi dell’articolo 657 del codice di procedura civile.
In primo grado il Tribunale aveva ordinato al locatario di liberare l’abitazione entro un certo temine, dichiarando che la locazione doveva considerarsi cessata. In appello la sentenza era stata parzialmente riformata; la Corte, infatti aveva condannato il locatore al risarcimento dei danni subiti dal convenuto-locatario, in quanto l’Ente gli aveva fatto credere che il contratto di locazione sarebbe stato rinnovato.
L’Ente, infatti, aveva fissato un appuntamento per la sottoscrizione di un nuovo contratto, ma l’incontro era stato successivamente rinviato senza plausibili giustificazioni; un comportamento scorretto, secondo il giudice di secondo grado, che configurava l’ipotesi di responsabilità precontrattuale, disciplinata dall’articolo n. 1337 del codice civile.
Il caso è approdato quindi davanti alla Suprema Corte di Cassazione su ricorso presentato dal locatore, il quale evidenziava che la controparte non avesse mai formulato alcuna domanda risarcitoria per responsabilità precontrattuale e pertanto la Corte d’appello non avrebbe dovuto pronunciarsi su una domanda mai proposta.
La Corte di Cassazione, tuttavia, con la sentenza n. 8671/ 2017, ha ritenuto di non accogliere la argomentazioni dell’Ente, rigettando il relativo ricorso, in quanto infondato. Secondo gli Ermellini, infatti, la Corte d’appello aveva correttamente individuato le condizioni “per una condanna generica dell’Ente ricorrente al risarcimento dei danni per quel titolo di responsabilità”.
I Giudici di Piazza Cavour hanno rilevato, infatti, che vi era stato un intenso scambio di corrispondenza tra le parti in causa, volto a “provvedere al rinnovo del contratto di locazione”, così come era stato accertato che il locatario aveva scritto all’Ente sostenendo di essersi recato all’appuntamento per il rinnovo del contratto ma che tale appuntamento era stato poi spostato e quindi annullato.
Di conseguenza, per la Cassazione, il Giudice di merito aveva riconosciuto la responsabilità precontrattuale dell’Ente locatore, che non si fondava “sul dato puro e semplice dell’annullamento di un appuntamento, ma su tutta una complessa vicenda che va inquadrata nell’ambito di una vera e propria trattativa per il rinnovo del contratto, poi abbandonata dall’Ente oggi ricorrente senza specifiche e motivate ragioni”.
Tale trattativa, secondo quanto evidenziato dalla Cassazione era giunta a uno stato avanzato e, pertanto, non c’era alcuna contraddizione “tra l’affermazione della sentenza impugnata secondo cui non venne mai stipulato un nuovo contratto di locazione, circostanza pacifica, ed il successivo riconoscimento dell’esistenza di una responsabilità precontrattuale”.
