È legittimo il rifiuto da parte del promissario acquirente di corrispondere la provvigione al mediatore qualora venga a sapere che l’immobile è interessato da abusi edilizi ed irregolarità urbanistiche

La vicenda

Con ricorso al Tribunale di Chiavari un’agente immobiliare chiedeva l’ingiunzione del convenuto al pagamento della somma di 27.600 euro, quale provvigione per l’attività di mediatore svolta in relazione alla proposta di acquisto di un complesso immobiliare.

Con decreto del 2007 l’adito tribunale pronunciava l’ingiunzione contro la quale la controparte proponeva opposizione. A detta dell’ingiunto la mediatrice, in violazione – tra gli altri – dell’obbligo di cui all’art. 1759 c.c., non aveva provveduto a comunicarle la provenienza donativa e talune irregolarità urbanistiche ed edilizie dell’immobile. Ma all’esito dell’istruttoria probatoria, il giudice civile rigettava l’opposizione e confermava l’ingiunzione.

La Corte di appello di Genova riformava la pronuncia di primo grado, revocando l’ingiunzione e condannando l’agente immobiliare alle spese del doppio grado.

In particolare, la corte evidenziava che alla data della proposta di acquisto il complesso immobiliare risultava interessato da tre abusi edilizi e che l’iter per la relativa sanatoria era in corso alla stessa data. La sanatoria ai predetti abusi sopraggiungeva soltanto nell’autunno del 2008, sicché non sarebbe stato possibile addivenire alla stipula del definitivo entro il 30.10.2007; ed inoltre, l’appellata, all’uopo onerata, non aveva dimostrato di non essere venuta a conoscenza, alla data di sottoscrizione della proposta di acquisito, degli abusi edilizi. Altrettanto pacifico era il fatto che le trattative volte all’acquisto del complesso immobiliare non avevano, poi, avuto seguito.

La Corte di Cassazione (Seconda Sezione Civile, ordinanza n. 784/2020) ha confermato la pronuncia della corte territoriale, rigettando il ricorso proposto dall’agente immobiliare.

Secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale (correttamente richiamato nella motivazione della sentenza impugnata) “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto di trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente” (Cass. n. 16623/2010).

In quest’ottica la Cassazione ha aggiunto che la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, dalla quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.

Nel caso in esame, era inverosimile che alla data di sottoscrizione della proposta di acquisto l’agente immobiliare non fosse venuta a conoscenza delle predette irregolarità.

Per queste ragioni il ricorso è stato rigettato e la ricorrente condannata al pagamento delle spese processuali.

La redazione giuridica

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