Se la cosa venduta è gravata da oneri che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore può domandare la riduzione del prezzo. La somma inerente la condanna per responsabilità aggravata è stata correlata agli anni di durata del processo e il secondo Giudice l’ha ritenuto congrua e correttamente rapportata alla gravità della condotta dell’attore (Corte di Cassazione, II civile, ordinanza 3 settembre 2025, n. 24434).
I fatti
Un uomo lamenta di avere scoperto, dopo la compravendita, che la destinazione urbanistica di parte dei lotti acquistati era quella corrispondente alla categoria Col a IS CE anziché Col a IS MA, che risultava invece indicata nel certificato di destinazione urbanistica allegato dal venditore alla compravendita. Il Tribunale ha rilevato che dalla lettura del certificato di destinazione urbanistica (CDU) risultava che la dicitura IS MA, riferita come detto solo a due parti dei lotti, era frutto di un errore materiale commesso dal Comune di Sarzana. La Corte d’appello di Genova rigetta l’impugnazione e conferma il primo grado.
Il Tribunale di La Spezia (n. 632/2017) respinge la domanda di riduzione del prezzo della compravendita che l’attore ha concluso come acquirente inerente porzioni di terreno siti in Sarzana.
L’intervento della Cassazione
L’acquirente deduce che se la cosa venduta è gravata da oneri che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, e non ne abbia avuto conoscenza, può domandare la riduzione del prezzo. Nel caso di specie, come risulta dal CDU allegato al contratto di compravendita, una parte dei terreni acquistati risultavano di destinazione Col a IS MA, tipologia di destinazione che consente, a determinate condizioni, la realizzazione di nuovi edifici ad uso abitativo rurale. Al momento della sottoscrizione del contratto il ricorrente era quindi certo di acquistare lotti di terreni pienamente utili all’edificabilità, quantomeno potenziale, e si convinceva così a concludere il contratto.
La S.C. non accoglie la censura non risultando dichiarata una destinazione urbanistica che consentiva l’edificabilità dei terreni oggetto di vendita, dato che il menzionato CDU allegato al contratto conteneva un errore materiale in riferimento a due parti dei lotti n. 815 e n. 142, errore materiale imputabile al Comune e non al venditore.
Il Giudice di merito ha inoltre reputato che l’errore materiale fosse facilmente percepibile dall’acquirente, in quanto nello stesso certificato, nella successiva esplicazione della destinazione urbanistica, è riportata la dicitura IS CE e non la dicitura IS MA e nell’atto di compravendita si prevede che viene dato e preso atto che i terreni in oggetto sono stati interamente asserviti per la costruzione di fabbricato limitrofo [..] e quindi sono privi dell’indice di edificabilità. Alla luce di tale specificazione contenuta nel contratto, l’acquirente non può logicamente sostenere che all’atto dell’acquisto i beni apparissero edificabili o che il venditore gli avesse ingenerato tale convinzione a causa della documentazione allegata.
La differenza di valore di mercato tra le due diverse destinazioni d’uso
Ed ancora, l’acquirente deduce che dala CTU svolta in primo grado: il Consulente ha attribuito una differenza di valore di mercato tra le due diverse destinazioni d’uso, con maggiore valore in caso di Col a IS MA in misura percentuale pari al 33%, rilevando espressamente che i terreni con destinazione Col a IS CE valgono il 24,54% in meno rispetto a quelli con destinazione Col a IS MA.
Anche questa censura non viene accolta in quanto i Giudici di appello hanno chiarito che le risultanze della CTU, che hanno appunto evidenziato come i terreni con la classificazione Col a IS MA valessero di più rispetto a quelli con classificazione Col a IS CE, non avvalorano la tesi dell’acquirente ma piuttosto la confutano, in quanto evidenziano come il prezzo pattuito e pagato fosse nettamente inferiore a quello prospettabile in relazione ai terreni classificabili Col a IS MA.
La liquidazione del risarcimento del danno per responsabilità aggravata
Venendo infine, alla contestata condanna della Corte d’appello in capo al ricorrente a pagare Euro 6.800,00 a titolo di responsabilità processuale ex art. 96 c.p.c., l’accertamento dei requisiti costituiti dall’avere agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, ovvero dal difetto della normale prudenza, implica un apprezzamento di fatto non censurabile in Cassazione. Viene, comunque, sottolineato che la liquidazione del risarcimento del danno per responsabilità aggravata può essere compiuta anche equitativamente, come del resto riconosce in modo espresso il terzo comma dell’art. 96 c.p.c., liquidazione equitativa che ha portato il primo grado a correlare la somma oggetto di condanna agli anni di durata del processo e che il secondo Giudice ha ritenuto congrua e correttamente rapportata alla gravità della condotta dell’attore.
Avv. Emanuela Foligno
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