Alle spese per la manutenzione del riscaldamento comune partecipano tutti i condomini, anche coloro che non si servono dell’impianto, a meno che un regolamento contrattuale o una delibera approvata all’unanimità non li esoneri espressamente 

La vicenda

Oggetto di impugnazione erano state tre delibere assembleari che avevano escluso dalla partecipazione alle spese di rifacimento della centrale termica del riscaldamento comune, tre condomini su 17, modificando, in tal modo, i criteri legali di ripartizione delle spese, previsti dall’art. 1123 c.c., in assenza di consenso di tutti i condomini.

Le ragioni di tale esclusione erano fondate sul fatto che quelle unità immobiliari avevano in origine destinazione commerciale e i loro proprietari non avevano mai partecipato pro quota alle spese dell’impianto, non essendone di fatto asserviti.

Il Tribunale di Parma (sentenza n. 1218/2019) ha accolto l’opposizione richiamando il principio di diritto più volte affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “è affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ed ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 c.c.) la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 c.c.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi di interesse comune. Ciò perché eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca” (Cass. n. 17101/2006; Cass. m. 16321/2016).

La decisione

Ne deriva che la deliberazione di ripartizione delle spese di esercizio dell’impianto del riscaldamento centralizzato che intenda stabilire a maggioranza un criterio diverso da quello legale, come ritraibile dall’articolo 1123, comma 2 c.c. (e quindi correlato al consumo effettivamente registrato o al valore millesimale delle singole unità immobiliari servite), suddividendo gli esborsi in parti uguali, va certamente ritenuta nulla, senza che, a tal proposito, rilevino i criteri di riparto in precedenza vigenti nel condominio. […] (Corte di Cassazione n. 19651/2017).

Ebbene nel caso in esame, non vi era prova che i condomini del piano terra non fossero mai stati asserviti da detto impianto di riscaldamento e in ogni caso, non vi era un regolamento contrattuale né una delibera approvata all’unanimità che li esonerasse dalla partecipazione alle spese. 

La redazione giuridica

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