Non è concesso a un regolamento condominiale porre a carico del il condomino subentrato a quello moroso, gli oneri condominiali maturati a suo carico anche oltre il biennio precedente all’acquisto della unità immobiliare
La vicenda
Con ricorso presentato davanti al Tribunale di Torino il ricorrente citava in giudizio il condominio nel quale era collocato l’immobile in cui viveva, al fine di ottenere la declaratoria di nullità di alcune delibere assembleari che lo riguardavano.
Questi dichiarava di essere diventato proprietario di una unità immobiliare dello stabile condominiale citato in giudizio; dal quel momento gli erano stati addebiti tutti gli oneri condominiali maturati per la morosità del precedente proprietario anche in riferimento agli anni precedenti il biennio.
A stabilirlo era un articolo del regolamento condominiale che per l’appunto, poneva a carico del nuovo proprietario anche i debiti per contributi condominiali maturati da precedente condominio.
A sua detta, tale disposizione era illegittima in quanto contraria agli artt. 72 e 63 disp. att. c.c.
Accolta in primo grado, la sua istanza veniva, poi, respinta in appello.
Ed invero, la corte distrettuale di Torino citando un proprio precedente, aveva affermato il principio per cui “l’accollo al condominio avente causa degli oneri condominiali inadempiuti, di cui all’art. 63 disp. att. c.c. è inderogabile ex art. 72 disp. att. c.c., nel senso che alcuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare il condomino avente causa dall’obbligato suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l’anno in corso e quello precedente, mentre è riconducibile all’autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell’acquirente condomino l’accollo di debiti maturati, costituenti “obligationes propter rem”, dal condomino dante causa in esercizi precedenti”.
Ma è proprio così? E’ proprio vero che il condomino subentrato a quello moroso debba accollarsi gli oneri condominiali maturati a suo carico anche oltre il biennio precedente all’acquisto della unità immobiliare?
Sul punto si è pronunciata la Seconda Sezione Civile della Cassazione.
Tutto il decisum della corte d’appello si fondava sulla ricostruzione della portata normativa dell’art. 63 disp. att. c.p.p.
Ebbene, proprio alla stregua di questa ricostruzione il giudice dell’appello aveva affermato il principio, -a detta della Cassazione- innovativo, per cui il limite temporale (biennale) per il pagamento dei contributi condominiali pregressi da parte del condomino subentrante a precedente condomino moroso, costituirebbe un limite inderogabile ma solo nel limite e non nel massimo.
Si ipotizzava, in questo modo, una possibilità di deroga per affermare la responsabilità del nuovo condomino anche per le morosità condominiali arretrate oltre il biennio precedente all’acquisto della unità immobiliare condominiale.
Ebbene, i giudici della Cassazione hanno ritenuto di non poter condividere siffatta argomentazione per due motivi.
Innanzitutto essa amplierebbe oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilità solidale dell’acquirente di una proprietà condominiale. «Così facendo, – hanno affermato i giudici Ermellini – la decisione impugnata finisce per creare, con l’artificioso ricorso ed il riferimento all’autonomia regolamentare ed alle obligationes propter rem, una estensione non prevista dalla legge del particolare tipo di responsabilità solidale del nuovo condominio».
Non va dimenticato infatti che quest’ultimo fino a prova contraria, è comunque estraneo, prima dell’acquisto, al regolamento condominiale, la cui autonomia non può certo esercitarsi contro la chiara inderogabilità voluta dal legislatore con la previsione dell’art. 63 disp. att., «anche all’evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti di tale responsabilità in concreto, oltremodo ostativi alla circolazione dei beni».
In secondo luogo, la decisione impugnata era contraria al consolidato orientamento giurisprudenziale che in tema di condominio negli edifici ha affermato che “la responsabilità solidale dell’acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63 disp. att. c.c., e non già l’art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell’art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale, si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina” (Cass. n. 2979/2012).
Per questi motivi, il ricorso formulato dal condomino ricorrente in giudizio è stato accolto e cassata con rinvio la decisione impugnata.
La redazione giuridica
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