L’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità non preclude al conduttore di chiedere in giudizio l’accertamento dell’obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare la misura dei canoni
Con l’ordinanza n. 8116/2020 la Suprema Corte di Cassazione si è pronunciata su una controversia relativa a un canone di locazione. L’inquilino, a seguito di un’ordinanza di sfratto per morosità, aveva rilasciato l’immobile e aveva convenuto in giudizio i proprietari per ottenere la restituzione degli importi versati in eccesso rispetto al canone di legge e la restituzione del deposito cauzionale.
La pretesa, negata in primo grado, era invece stata riconosciuta in appello. La Corte territoriale, nello specifico, espletata consulenza tecnica di ufficio ai fini della determinazione del valore locativo dell’immobile, aveva condannato i locatori al versamento di diciottomila euro.
Nel ricorrere per cassazione, i proprietari sostenevano che il Giudice dell’appello avesse errato nel riconoscere gli importi per canoni non dovuti in base alla determinazione del canone cd. equo di cui alla legge 27 luglio 1978 n. 392, in quanto a seguito dell’ordinanza di rilascio per morosità con contestuale decreto ingiuntivo per i canoni, non oggetto di opposizione da parte del conduttore, si era determinata preclusione da cosa giudicata.
Per i Giudici Ermellini, tuttavia, la doglianza è infondata.
Dalla copia dell’ordinanza di rilascio, trascritta nel corpo del ricorso per cassazione, risultava soltanto che vi era stata domanda da parte dei locatori, insieme a quella di concessione dell’ordinanza di sfratto per morosità, di emanazione di ingiunzione monitoria per i canoni, ma non anche che il decreto ingiuntivo fosse stato concesso. I ricorrenti non indicavano, peraltro, in nessun modo ove detto monitorio, asseritamente emanato, fosse reperibile in atti.
Ciò posto, la Cassazione ha chiarito, uniformandosi alla giurisprudenza di legittimità, alla giurisprudenza di legittimità, che “l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità ha efficacia di cosa giudicata sostanziale su ogni questione in merito alla risoluzione del contratto ed al possesso di fatto della cosa locata, ma non preclude, nell’autonomia dei rispettivi e correlativi diritti, né al locatore di instaurare separato giudizio per il pagamento dei canoni, né al conduttore di chiedere in giudizio l’accertamento dell’obbligo del pagamento e di eccepire e contrastare, nell’indagine sui rapporti di dare e di avere in relazione ai canoni, la misura di questi, tranne il caso in cui allo sfratto per morosità si sia accompagnata contestualmente l’ingiunzione di pagamento per i canoni, risultando, in tale ipotesi, coperti dal giudicato anche i fatti impeditivi/estintivi del relativo obbligo”.
Pertanto, un giudicato anche sull’entità del canone dovuto sarebbe conseguito soltanto in caso di (emanazione e non soltanto semplice domanda) contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni, oltretutto divenuta definitiva; condizione, quest’ultima, pacificamente non soddisfatta nel caso in esame. Da li il rigetto del ricorso.
La redazione giuridica
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