Una brutta sorpresa per l’acquirente di un immobile compravenduto: muffa, umidità e altri vizi di costruzione lo rendevano completamente inabitabile. Il Tribunale di Livorno ha, perciò, condannato il venditore a restituirgli l’intero prezzo di acquisto, compresi oneri e spese accessorie
La vicenda
Con atto di citazione la ricorrente aveva citato in giudizio la società costruttrice dell’immobile che aveva acquistato, chiedendo che fossero accertati i gravi vizi e le difformità che lo rendevano inabitabile
Dalla CTU espletata in giudizio, erano state riscontrate alcune macchie di umidità nella cucina/sala da pranzo che avevano provocato il distacco della tinteggiatura interna; evidenti macchie di muffa in prossimità delle porte interne, su gran parte dell’arredo, nel bagno e nel vano cantina; altre macchie, non riconducibili ad infiltrazioni di umidità, in prossimità dei soffitti; efflorescenze di umidità sotto forma di “sale” in prossimità degli interstizi delle mattonelle della cantina; e ancora tracce di umidità che avevano determinato il distacco dell’intonaco esterno e della tinteggiatura in prossimità delle pareti tra la veranda e la terrazza.
Le tracce di muffa, a detta del consulente tecnico, erano attribuibili ad una scarsa ed insufficiente aereazione dei locali e alla ridotta superficie aerabile in relazione alla superficie del monolocale.
Quanto invece, alla umidità, essa era riconducibile al materiale (scadente) utilizzato per la realizzazione delle pareti, che impediva una adeguata aerazione degli interni.
Una vendita aliud pro alio
La giurisprudenza ha già chiarito che la carenza di sostanziale abitabilità per un immobile a destinazione residenziale, integra una ipotesi di vendita aliud pro alio, che legittima l’esperimento dell’azione di risoluzione, svincolata dai termini di cui all’art. 1495 c.c.
Si è detto, infatti, che “in tema di compravendita, i vizi redibitori e la mancanza di qualità, le cui azioni sono soggette ai termini di prescrizione e decadenza ex art. 1495 c.c., si distinguono dall’ipotesi di consegna di “aliud pro alio” che dà luogo ad una ordinaria azione di risoluzione contrattuale svincolata dai termini predetti, e che ricorre quando il bene consegnato sia completamente diverso da quello venduto, perché appartenente ad un genere differente da quello posto a base della decisione del compratore di effettuare l’acquisto, oppure con difetti che gli impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti”.
Nel caso di specie, il monolocale venduto dalla società convenuta all’attrice, non solo era sostanzialmente inabitabile per la presenza di gravi vizi, privo dei requisiti igienico sanitari e di quelli edilizi per l’uso abitativo, ma l’eliminazione di tali gravi vizi, per rendere nuovamente abitabile l’immobile, avrebbe comportato interventi notevolmente onerosi, per un importo complessivo corrispondente a circa un terzo del prezzo originario di vendita.
A nulla è valso, allora, alla società convenuta proporre di eliminare integralmente i vizi citati, perché per il giudice adito, si trattava di un inadempimento di gravità tale da determinarne la risoluzione del contratto di compravendita ai sensi dell’art. 1453 c.c.
La società convenuta è stata così condannata alla restituzione dell’intero prezzo corrisposto dalla parte attrice, compresi gli oneri accessori, quali le spese condominiali e quelle relative al pagamento delle tasse comunali, TARI e IMU.
La redazione giuridica
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