L’esistenza di muffa all’interno dell’alloggio locato, pur se non particolarmente estesa, comporta un’alterazione nel godimento del bene e rende quindi legittima la domanda di riduzione del canone di locazione

Il proprietario di un immobile concesso in locazione aveva agito in giudizio lamentando il mancato pagamento del canone da parte del conduttore, per il quale si riservava di agire separatamente. Quest’ultimo, costituitosi in giudizio, aveva a sua volta chiesto di condannare il locatore a eliminare i vizi relativi alla presenza di umidità e muffa all’interno dell’immobile e conseguentemente di ridurre il canone, ai sensi dell’art. 1578 c.c.

La presenza della muffa all’interno dell’abitazione era stata confermata dal CTU, il quale aveva comunque ritenuto il fenomeno “di modesta entità” e principalmente dovuto, sia alle caratteristiche generali della zona, “soggetta allo sviluppo di un alto tasso di umidità”, sia alle caratteristiche costruttive del fabbricato. In altre parole, le cause dell’umidità che interessava l’immobile riguardavano non tanto lo stato di conservazione e manutenzione dello stesso, ma le sue caratteristiche strutturali e materiali.

La pronuncia del Tribunale di Trieste

Il fenomeno era quindi riconducibile a un vizio della cosa locata, perciò, il Tribunale di Trieste (sentenza n. 162/2019) ha respinto la domanda della parte conduttrice volta ad ottenere dal locatore l’adempimento dell’obbligazione di cui all’art. 1576 c.c., accogliendo invece quella di riduzione del canone – prevista dall’art.1578 c.c.

Ed invero, l’esistenza delle muffe all’interno dell’alloggio, – ha affermato il giudice di primo grado – pur non particolarmente estese, comporta un’alterazione nel godimento del bene, dovuta alla minor salubrità degli ambienti e al pregiudizio di carattere estetico, e integra quindi vizio rilevate ex art. 1578 c.c..

Peraltro, dalla espletata CTU era emerso che l’alloggio in questione fosse privo delle caratteristiche di abitabilità, il cui ripristino avrebbe richiesto la realizzazione di opere di natura edilizia.

Il diritto alla riduzione del canone di locazione

Secondo la consolidata giurisprudenza della Cassazione (Cass. 26.11.2002, n. 16677; Cass. 13.6.2018, n. 15378) la mancanza del titolo amministrativo per la legale destinazione all’uso pattuito dell’immobile locato e l’inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità rientra tra i vizi che, diminuendo in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso predetto, possono legittimare il conduttore alla richiesta di risoluzione del contratto, ovvero di riduzione del canone ai sensi dell’art.1578 cod. civ..

Nella specie, la carenza dei requisiti per l’abitabilità (derivante essenzialmente dall’ insufficiente areazione dei vani) costituiva circostanza senz’altro idonea ad esplicare effetti negativi sull’effettiva fruibilità del bene conformemente all’uso pattuito, integrando quindi vizi rilevanti ai sensi dell’art. 1578 c.c..

È stata pertanto, accolta la domanda di riduzione del canone, che il tribunale di Trieste ha quantificato nella misura del 10% tenuto conto anche della modesta estensione e della rilevanza delle infiltrazioni evidenziata dal CTU.

La redazione giuridica

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