Il locatore dell’immobile è responsabile per i danni derivanti da vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa
Avvelenato dalle esalazioni di ossido di carbonio dello scaldabagno. Questa la causa del decesso di un uomo, morto mentre si trovava nel bagno dell’appartamento presso cui viveva in affitto. I genitori del malcapitato hanno chiamato in giudizio il proprietario dell’immobile imputandogli l’irregolarità dell’apparecchio, che non sarebbe stato installato a regola d’arte sia in relazione alla capienza del locale che in riferimento al sistema di scarico dei fumi “in quanto non collegato ad un apposito cavedio tecnico ma alla canna di deflusso dei fumi delle cucine e privo dello sfiato di riserva”.
Il locatore è stato assolto in primo grado in quanto secondo il Tribunale, pur essendo stato accertato che l’installazione del boiler non fosse conforme alle normative di sicurezza e che il bagno non fosse dotato di una presa d’aria, l’imputato non era da ritenere responsabile del decesso, causato da “un’imprevedibile chiusura della canna fumaria” da parte di soggetti terzi. Pertanto non era dimostrato il nesso di causa tra la morte dell’inquilino e l’operato del proprietario.
In appello il Giudice ha parzialmente accolto il ricorso presentato dai genitori riconoscendo la responsabilità dell’imputato nella misura di un terzo e condannandolo al risarcimento pari a 25mila euro per ciascuno dei due attori. Questi tuttavia, hanno impugnato la sentenza per Cassazione, ottenendo dalla Suprema Corte, l’annullamento della decisione di secondo grado.
Nel ricorso presentato veniva evidenziato come il giudice di secondo grado avrebbe dovuto “ritenere operante in capo al proprietario-locatore la presunzione di responsabilità di cui all’art. 2051 del codice civile, escludendo ogni responsabilità del conduttore”. Il figlio, infatti, “non aveva alcuna disponibilità sulle strutture e sugli apparati dell’immobile che hanno concorso alla causazione del sinistro” e, conseguentemente, non aveva il potere-dovere di intervenire sui medesimi. Il concorso di colpa pertanto gli sarebbe stato attribuito erroneamente, nonostante gli articoli 1578 e 1580 del codice civile prevedano che il “locatore è tenuto alla garanzia di tutti i vizi che impediscono in modo apprezzabile l’idoneità della cosa locata all’uso pattuito”.
Gli Ermellini, con sentenza n. 19744/2014, hanno ritenuto valide le argomentazioni proposte. Per i Giudici del Palazzaccio, infatti, “la responsabilità del locatore per i danni derivanti dall’esistenza dei vizi, sussiste anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa nel caso in cui il locatore poteva conoscere, usando l’ordinaria diligenza, i vizi secondo la disciplina di cui all’art. 1578 c.c.”.
Inoltre, la Suprema Corte ha rilevato che “il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell’immobile locato quand’anche tali condizioni fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione della responsabilità”. Di qui il rinvio alla Corte d’appello per una nuova pronuncia con la raccomandazione di procedere ad accertare le condizioni di abitabilità dell’immobile e in particolare di utilizzabilità in sicurezza del bagno al momento della consegna del bene al conduttore.
