Per la Cassazione la modifica della disciplina codicistica sulla pulizia delle scale condominiali deve fondarsi su una deliberazione unanime, non limitata ai presenti all’assemblea
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 29220/2018, si è pronunciata su una controversia insorta in materia di pulizia delle scale condominiali. Nello specifico una condomina aveva impugnato le deliberazioni assembleari con cui il Condominio aveva approvato, a maggioranza, che la pulizia della scala comune dell’edificio sarebbe stata compiuta personalmente a turno dai singoli condomini. In alternativa avrebbe potuto essere svolta da terzi, pagati di volta in volta da ciascun partecipante sulla base di un calendario di interventi da programmare.
L’attrice sosteneva la nullità di tali delibere poiché ponevano a carico dei condomini un obbligo personale di fare la pulizia. Ovvero di commetterlo ad un terzo a proprie spese. In primo grado il Giudice le aveva dato ragione, sostenendo la nullità delle delibere impugnate. Queste, infatti, avrebbero modificato a maggioranza il criterio di ripartizione per millesimi delle parti comuni stabilito dal regolamento condominiale.
La Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione ritenendo invece valide le deliberazioni dell’Assemblea.
Da qui il ricorso per cassazione della condomina. Questa lamentava, tra l’altro, che le delibere impugnate imponevano ai condomini una illegittima prestazione di fare. Denunciava, inoltre l’illecita soppressione del servizio di pulizia delle scale comuni deliberata dall’assemblea.
La ricorrente evidenziava, peraltro, di essere proprietaria esclusiva di “un minuscolo bilocale”. Di conseguenza avrebbe dovuto partecipare in misura minima alle spese di pulizia delle parti comuni. Infine deduceva la nullità della modifica a maggioranza dei criteri di ripartizione della pulizia delle parti comuni.
La Suprema Corte, nel pronunciarsi sulla vicenda, ha chiarito che la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono. Tale orientamento trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi.
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello inerente alle spese di pulizia delle scale può essere derogato mediante convenzione.
La modifica della disciplina codicistica può essere contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattuale”, o in una deliberazione dell’assemblea approvata all’unanimità da tutti i condomini.
In ogni caso se la convenzione viene ad incidere sulla misura degli obblighi dei singoli partecipanti al condominio, essa non può essere rimessa alla maggioranza assembleare. Deve comunque fondarsi su una deliberazione unanime, non limitata ai presenti all’assemblea.
Per i Giudici del Palazzaccio la sentenza della Corte territoriale non si era uniformata a tali principi. Il Giudice di appello aveva incomprensibilmente ritenuto le delibere impugnate attinenti “all’organizzazione ed al funzionamento delle cose comuni”. Da qui la decisione degli Ermellini di cassare la pronuncia impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello per un nuovo esame.
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